광주시 민간공원 특례사업 선정 특혜 의혹 제기

2020년 6월 공원일몰제와 관련해 지자체에서는 공원개발과 관련해 민간사업자 투자를 유도하는 등 민간공원 특례사업을 펼치고 있으며, 사업 추진 과정에서 일부 지자체에는 공무원과 특례사업 선정업체와 관련해 비위사실들이 들어나면서 검찰 수사까지 이어지고 있다. 

이런 가운데, 광주시도 지난 2018년 진행한 중앙공원 민간공원 특례사업의 공모절차와 관련하여 각종 소송 및 민원이 제기 되어 그 결과가 주목된다. 

민간공원 특례사업은 2020년 6월 일몰제로 결정이 취소될 위기에 있는 도시공원을 조성하기 위해 민간이 공원을 조성하여 기부채납 하는 것을 조건으로 공원구역의 일부(30% 한도)를 민간이 자유롭게 개발할 수 있도록 허용하는 것을 말한다.  

광주시는 2018년 2월 20일 관내 중앙공원, 송정공원에 대해 민간공원 특례사업 제안 접수를 공고하였으며, 약 1년간의 공모절차를 거쳐 2018년 12월 동원건설 컨소시엄을 우선협상자로 지정하였다.

제안서 접수 결과 중앙공원의 경우 최종 14개 컨소시엄이, 송정공원의 경우 2개 컨소시엄이 제안서를 제출하였다. 특히 경기광주역(경강선)에 인접한 중앙공원의 경우 입지가 우수하여 많은 업체들이 참여하였다.  

동원건설 컨소시엄은 제안서에서 비공원 시설에 2,140세대, 39층의 아파트를 경기광주역 인근에 건립하는 계획을 제안하였으며, 용적률은 230%에 달한다.

이는 차순위 대저건설 컨소시엄(1,416세대, 29층, 용적률 130%)에 비하면 매우 과밀한 계획으로 해당 사업부지가 도로로부터 40~50m 높은 것을 감안하면 주변 경관을 심각하게 훼손될 것으로 예상되어 선정 당시 논란이 있어 왔다.  

이에 지난 3월 21일 본건 공모에 다른 컨소시엄으로 참여하였던 ㈜에스유피는 광주시장을 상대로 수원지방법원에 본건 사업에 대한 ‘우선협상대상자 선정 처분 취소’ 소송을 제기했다. 

㈜에스유피측은 동원개발 컨소시엄이 특정 평가항목(공원조성비 평가)에서 높은 점수를 받기 위해 비공원시설(아파트) 공사비를 낮추어 제안했다고 주장했다.  

동원건설 컨소시엄은 비공원시설(아파트)에 2,878억원의 사업비를 제시하였는데, 이를 연면적 29만 2869㎡로 나누면 ㎡당 공사비가 98만 2700원으로 추산되며, 이는 현재 분양가 상한제에 적용되는 기본형 건축비 1백91만원/㎡에 비하면 절반에 불과한 금액이라는 주장.

㈜에스유피측은 이러한 비현실적인 비공원시설의 공사비가 맞다면 이는 오로지 동원개발 컨소시엄에 도시공원법 제21조의2항에 위반해 비공원시설의 설치 없이 택지를 분양하는 경우일 뿐이라고 주장했다.  

또한 동원건설 컨소시엄은 공원조성비 평가에 높은 점수를 얻기 위해 공원조성비로 약 3,500억원을 제시하였는데, 이는 최근 LH공사에서 시행하는 공원조성금액의 7~10배에 달하는 금액이다. 2009년 관내 도척면에 오픈한 곤지암리조트의 경우 약 32만평의 대지에 사업비가 1천억원에 불과하였다.  

본 제안에 참여한 다른 관계자는 “약 3,500억원이면 왠만한 놀이동산을 조성할 정도의 금액을 제시한 것인데 이것이 현재 계획되어 있는 조감도와 비교할 때 과연 타당한 근거로 산출된 것인지 의문된다”라고 전했다.

현재 공모지침 제17조 제2항에 따르면 산출근거 및 수치제시 오류의 경우 최대 5점까지 감점하도록 되어 있으나 동원건설 컨소시엄은 이런 터무니 없는 금액을 제안하고도 감점 받지 않았다고 ㈜에스유피측은 주장했다.

다른 제안 업체인 대저건설 컨소시엄은 업체 신인도 평가 항목에 있어 동원개발 컨소시엄이 하도급법 위반으로 인한 징계를 받고도 감점받지 않고 평가 되어 있다고 광주시에 민원을 제기한 상황이다. 

동원개발 컨소시엄은 하도급법 위반으로 인한 징계(2018년 4월 20일 / 공정거래위원회 징계)가 있었음에도 업체 신인도 평가에 있어서 감점 받지 않고 평가된 것으로도 전해지고 있다.

최초 제안 공고 당시(2018.2.20) 업체 신인도 평가는 “관계법령(국가계약법, 지방계약법, 공정거래법 등)에 의하여 관계기관으로부터 입찰제한 등 징계를 받은 경우” 징계 회수에 따라 최대 5점까지 감점하게 되어 있었다.

특히 하도급법의 경우 공정거래법의 부속 법령이자, 지방계약법 등에서 입찰 제한을 평가하는데에 중요한 요소이므로 본 평가에 당연히 포함해야 했다. 

하지만 광주시는 지난 3월 15일 질의회신을 통해 “<서식19>에 제시된 사항만 해당하며~”라는 모호한 답변을 통해 서식에 열거적으로 기재되어 있는 국가계약법, 지방계약법, 공정거래법 3가지 법으로 제한하였고, 이에 하도급법을 위반하여 징계받은 동원개발 컨소시엄은 본 항목에서도 감점을 피했다.

만약 해당 질의 회신이 없었더라면 동원개발 컨소시엄은 해당 징계로 인해 2점의 감점을 받아 2위 업체와 우선협상자의 지위가 뒤바뀔 수도 있는 상황.

현재 국토표통부의 <도시공원부지에서 개발행위 특례에 관한 지침 3-3-4>를 보면 “게시된 제안서 평가표를 변경하는 경우에도 도시공원위원회의 심의를 거쳐야 한다”고 되어 있으나 광주시는 별도 도시공원위원회의 심의 없이 질의 회신을 통해 감점이 되는 대상 법령을 3개로 축소했다는 주장도 제기되고 있다.  

대저건설 컨소시엄 관계자는 “최초 국토교통부 지침에 따라 관련법령에 포함되어 있어야 할 하도급법을 광주시가 모호한 질의회신을 통해 제외한 것이나 다름없다.”라며, “하도급법 위반의 경우 지방계약법 및 행정안전부의 지방자치단체 입찰 시 낙찰자 결정기준에서도 중요한 감점요인으로 다루어지고 있지만 광주시는 이를 배제하고 진행하였다.”라고 성토했다. 

이 관계자는 “본 사건의 본질은 2,140세대, 39층, 용적률 230%의 과밀한 계획을 수립한 동원건설 컨소시엄이 어떻게 아무런 감점 없이 우선협상자에 선정되었으며, 이 과정에서 왜 광주시가 의혹을 살만한 행정절차를 이행했느냐?”라는 점이라고 이야기 하면서 “계량평가와 비계량평가 모두 포괄적으로 재검증이 이루어져야 할 것”이라고 말했다. 

한편, 광주시는 오염총량제로 인한 하수물량 배분 문제로 인해 대규모 아파트 단지 건립을 사실상 허가하지 않고 있으며, 지구단위계획 수립을 통해 종상향(자연녹지 제2종일반주거지역)한 아파트 계획에 있어서는 지구단위계획지침에 따라 용적률을 200%이상(제1종일반주거지역의 상한 적용) 허용하지 않고 있다.